Di Nino Nicolosi *
Il mercato immobiliare nella provincia di Catania, dal mese di maggio del 2020 a questi primi giorni di marzo del 2021, si presenta in netta ripresa. Una ripresa ragionata, che si muove su delle direttrici economiche che riprendono la tradizione del mattone quale bene rifugio, suffragata dalla certezza dell’assoluta improduttività dei depositi bancari. Oltre le direttrici economiche, il mercato immobiliare viene influenzato dai cambiamenti sociologici, che in particolare nella provincia di Catania si riferiscono alla alta media borghesia. Le imposizioni fiscali sui tantissimi immobili posseduti, i minor introiti delle professioni e delle attività esercitate, spingono questa componente sociale a cambiare strategie. Strategie che si estendono anche nella qualità degli studi dei propri “rampolli”, protese alla ricerca di risultati sempre più specialistici e lauree sempre più accreditate per le professioni future. Il fatto di proiettare i propri figlioli fuori dal territorio regionale comporta spessissimo il non ritorno in Sicilia di questi giovani, con la conseguenza di indebolire il nostro territorio di forza lavoro qualificata e sopratutto rendere il patrimonio immobiliare delle proprie famiglie una “zavorra” a causa del mancato futuro utilizzo. Il mercato immobiliare privato di conseguenza si arricchisce di una grande offerta di immobili, spesso di pregio, che contribuirà una volta venduti. A consentire un investimento nelle città del nord Italia o addirittura all’estero Inghilterra e Francia in particolare. Basta pensare che una stanza arredata a Bologna, a Firenze o a Milano non costa meno di 400 euro mensili, mentre a Londra o a Parigi non meno di 600 euro, mentre gli appartamenti anche se pur di piccole dimensioni superano le 1.000 euro mensili. Con queste considerazioni si chiude il cerchio del mercato immobiliare dell’usato a Catania, con una disponibilità di offerta considerevole che incontra il risparmio non produttivo.
Altro aspetto fondamentale è rappresentato dal ribasso dei prezzi che mediamente raggiunge un meno 30% dei valori che fino al 2010 hanno mantenuto quotazioni sostenute, definiti dai più “bolla speculativa”. L ‘acquisto principe per mettere a reddito un immobile abitativo a Catania non deve superare i 150.000 euro, stante che il canone medio che si potrà percepire non supererà i settemila euro annui, salvo immobili di pregio o ben arredati. Aver garantito un 4,50% lordo a fronte di una cedolare secca semplice o concordata, significa effettuare un investimento non inferiore al 2,60 % di reddito. Di contro il mercato delle giovani coppie suggerisce l’acquisto, anziché pagare un affitto di cinque/seimila euro annue a fondo perduto, si chiederà un mutuo ultra ventennale dopo aver versato un minimo acconto iniziale, magari con l’aiuto delle famiglie.
I mutui ultra ventennali oggi vengono erogati dalle Banche con un tasso fisso compreso tra lo 0,40 e 1,80 a seconda delle somme finanziate in percentuale sul valore dell’immobile da acquistare e la durata dello stesso. Ovviamente con questi tassi le rate da corrispondere all’istituto bancario si equivalgano in linea di massima ai canoni di affitto.
Altro grande segmento è rappresentato dall’acquisto di casa ad uso personale, in questo caso l’investimento non risulta importante dal punto di vista della redditività, ma viene parametrato alle esigenze e, mi permetto, ai sogni degli acquirenti. In linea di massima le richieste più comuni in città si basano su uno spazio coperto non inferiore ai 150 mq, con degli spazi esterni ampi da vivere, il tutto in un condominio signorile e ben abitato, mentre in provincia si richiedono immobili storici ed indipendenti al centro dei paesini etnei dell’hinterland catanese, in alternativa ville, sempre nelle stesse zone, con non più di due elevazioni fuori terra e con un giardino e spazi esterni non inferiori a 1.000 mq. In queste tipologie di acquisti il costo non potrà essere inferiore ai 300.000 euro tenendo conto oltre di una ristrutturazione non inferiore a euro 60.000 da sostenere. Ovviamente anche le altre tipologie di immobili, sia a Catania che nell’hinterland, vanno sul mercato, e venduti con una maggior riduzione dei prezzi a parità di metri quadri coperti e spazi esterni degl’immobili prima citati non inferiore al 20%. Anche il mercato delle nuove costruzioni è ripartito con dei prezzi più abbordabili, pochissime le offerte nel centro di Catania, mentre
nell’immediata periferia e nell’hinterland le ditte di costruzione hanno ridimensionato i prezzi, comprimendo gli utili al fine di agevolare le vendite. Non a caso sul mercato della provincia catanese si trovano villette a schiera con 250.000 euro e ville singole con 350.000 euro.
Mentre l’unica sofferenza vera del mercato immobiliare in provincia di Catania resta quello del non residenziale. Botteghe ed uffici segnano il passo, oltre l’effetto pandemia influiscono alcuni aspetti negativi che si possono riassumere su tre linee fondamentali: Ia prima è rappresentata dall’ accelerazione del metodo del lavoro a distanza, che le aziende ed i professionisti avevano previsto di introdurre man mano negli anni, che ha reso immediatamente inutili a primo impatto il 30% degli spazi utilizzati dai dipendenti o dagli addetti al lavoro in sede; la seconda è rappresentata dal rafforzamento dell’ uso del digitale sia per le vendite online che per i servizi alla clientela a distanza, per cui non occorrono più grandi zone espositive e grandi spazi per l’accoglienza dei clienti; il terzo aspetto è rappresento dal mondo bancario, che si muove con continue fusioni tra istituti, con la conseguente soppressione di sedi e sportelli bancari, creando un vuoto locativo in tutta la provincia etnea. Oltre le sedi chiuse che rappresentano un dato immediatamente rilevabile ed obbiettivo, le banche con il metodo di gestire il frontoffice per appuntamento, unitamente a tutte le altre operazioni online, a breve non avranno più necessità delle superfici ora utilizzate, con la conseguente riduzione delle stesse.
Le conseguenze per i proprietari di immobili di diverso uso da quello abitativo saranno pesanti, dovranno affrontare un mercato senza interlocutori o, per lo meno, interlocutori con esigenze diverse. Sono proprio le esigenze diverse che devono essere anticipate, frazionare le grandi superfici in ambienti più piccoli, convertire ove fosse possibile gli uffici in civile abitazione ed augurarsi che qualcosa di innovativo possa arrivare nel prossimo futuro. Mi auguro di aver dato un quadro esaustivo del mercato immobiliare a Catania e provincia rammentando che un immobile trattato da un agente immobiliare professionale, garantisce il valore reale alle parti e la massima sicurezza nelle trattative.
* Presidente FIMAA Catania
Consigliere Nazionale Federale
